重大利好！买房可退税，房贷利率无下限！附细则!

发布时间：2022-10-11 责编：高顿金融分析师

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利好首套房！

9.29日，人民银行、银保监会联合发布通知，符合条件的城市政府，可自主决定2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

哪些城市符合条件？

根据易居研究院智库中心数据统计显示，符合要求的二线城市8个：哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳；三线城市18个：泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、清远、阳江、常德、襄阳和桂林；四线城市虽然没有统计，但是应该会更多。这些城市房市的特征是，楼市非常疲软，或跌幅过大、持续时间过长。

据了解，所有的一线城市都与这个政策失之交臂。

10月1日，广东清远下调首套利率60个基点，按照目前首套房4.3%的基准利率，调整完之后利率可低至3.7%。但，只施行3个月！

利好二手房！

9月30日，财政部发布支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告。文件指出，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

⚠️注意：换购的房屋必须只能是住房，商铺和商住两用房都不在此次新政范围内。而且只能在上述时期内，且在同一城市内先卖再买。

举个例子

假设小马在2023年12月31日（新政最后一天）卖房，只要在2024年12月31日前买房，就可以享受上述政策规定的优惠。不是小马一定要在2022年10月1日到2023年12月31日期间完成卖房买房才可以享受优惠哦。

另外，需注意，是否符合新政规定的买卖房时间，需要按照以下标准来判定：

买房：新房以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准；二手房以买房时契税的完税时间或不动产证载明的登记时间为准。

卖房：以卖房时个人所得税完税时间为准。

问题来了，卖房个人所得税怎么算？

☑️方法一：

纳税人（卖方）不能在地税系统中查到房屋原值，也不能提供房屋原值等费用，个人所得税计算方法为：

个人所得税=计税价格 ×1%

各地政策不一样，大部分城市是全额收取1-2%作为卖房个税。

☑️方法二：

纳税人（卖方）能在地税系统中查到房屋原值，或能提供房屋原值等费用证明，个人所得税计算方法为：

个人所得税=（计税价格次交易所缴纳税等合理费用）×20%

对于大部分城市来说，新政下换房，可以节省3-5万，而北京等少部分房源可能节省几十万以上。

如果卖方所售房屋同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过5年（满5唯一），则免交个人所得税。任何一个条件不满足，卖方都必须缴纳个人所得税。通常卖方需缴纳的个人所得税变相由买房人承担（房价更高）。所以同等情况下，买房人可能更偏向于满5唯一的住宅，因交易成本最低所以总价会更便宜。而新政的出台，减免了卖方个税，其实变相压低了住宅售价，促进房屋买卖的流动性。

那么，如何确定房产是否满5年？

1.对于商品房，可以按照契税发票上面所填发的日期来界定二手房房产证的年限。

2.对于已购买的公有住房，可以从房产证上填写的日期、原始购房合同中签署的日期以及第一笔购房款的收据日期这三个时间来计算房屋的年限，哪个时间在前面就按那个时间来计算。

3.如果房屋是属于继承房产，那么可以按照继承前的日期来判断房屋是否满5年。

4.对于赠与的房产可以按照房屋赠与前的日期来判断出此房屋的年限，若是非直系亲属则需按照相关规定来计算出房屋的年限。

5.房屋如果是属于夫妻更名的房产，那么就要按照更名前房产的日期来界定其产权年限。