房地产企业土地增值税清算流程是怎样的？

　　房地产企业销售房产时，符合条件的应当如何申报缴纳土地增值税，按规定进行土地增值税清算。以下主要介绍房地产企业土地增值税清算流程。

　　一、清楚土地增值税清算的条件，提前准备报送材料

　　房地产企业进行土地增值税清算，首先要了解土地增值税清算的概念，必须清楚土地增值税清算的条件及需要准备的报送清算资料。

　　土地增值税清算是指纳税人符合土地增值税清算条件后，应按照相关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。参照我国税法有关政策规定，当纳税人符合以下条件之一，应当进行土地增值税的清算：一是已经全部完成房地产各个项目，并且已经全部售出；二是虽然项目还没有完成，但整个已经转让出去了；三是将土地使用权进行直接转让的。

　　另外纳税人符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：一是已经竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为85%以上，或者虽然没达到该比例，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；二是取得了销售许可证，但在三年时间内还未将楼盘彻底售出的；三是已经申请了注销税务登记，却未进行土地增值税清算的；四是国家税务机关规定其他情况。

　　纳税人达到上述土地增值税清算条件的，应提前准备报送清算材料。主要包括：

　　1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证报告》；

　　2、国有土地使用权证书；

　　3、建设用地许可证；

　　4、建设工程规划许可证；

　　5、销(预)售许可证；

　　6、详细规划总平面图复印件；

　　7、土地使用权所支付金额的凭证；

　　8、项目工程合同结算单；

　　9、商品房购销合同统计表；

　　10、银行贷款合同及利息结算证明材料；

　　11、房地产开发项目工程决算及竣工验收报告；

　　12、财务会计报表等。

　　二、明确项目收入及其应注意的问题

　　土地增值税纳税人对增值额进行准确核算时，应当将房地产项目作为清算目标，对每个项目的各种情况进行全面核算。

　　1、确认收入时，以全额的方式，开出房产销售发票的前提下，则以发票上登记的金额为标准;对于没开发票及发票还未确认以全额方式开出的情况，则可以将买卖方的交易合约作为参考对象，合约中的交易金额作为交易标准；

　　2、现实中，房地产开发商一般将已转为销售收入的预收账款科目借方金额形成销售明细表，一般以楼号为单位制作明细表。应核对清算项目销售明细表的金额，以确保同一项目已结转的收入金额与销售合同、销售发票金额能够达成一致。

　　核对销售收入过程中应注意的问题：

　　1、房产企业将开发的房产用于员工福利的、偿还外债等，一旦出现所有权转移则视作房产销售。

　　2、房产企业将开发的房产中的一部分为自己所用的，则仍然持有自身产权，对于未转让的房产，不在土地增值税核算范围内。

　　三、进一步确认土地增值税清算扣除项目相关的金额

　　明确收入收入后，应进一步确认土地增值税清算扣除项目相关的金额：

　　1、取得土地使用权所支付的金额，既要符合法定程序，也要获得有效凭据的支持。

　　2、房产开发商在开发房产过程中，涉及许多费用，比如原料筹备费、建设施工费、基础设施费、开发间接费用应当据实扣除，与相应文件保持一致。（决算文件、施工合约文件等）

　　已经竣工验收工程，应按照合约内容，将工程安装企业的一部分工程费用扣除，扣除的费用充当项目开发的质量担保，工程安装企业将以相应质量担保金向房产企业申请发票，土地增值税应以发票上的金额数量来核算。如果是没有发票，则扣留的质量担保金不得计算扣除。

　　3、房产开发商自行建设的房产销售服务建筑以及一些施工中搭建的样板房，应按不同情况针对性处理。

　　举例：房屋销售中心在建设、室内设计过程中所发生的开销费用，应列入房产销售中进行扣除。

　　总结：房地产企业按规定办理土地增值税清算时，应以国家相关政策为前提，明确土地增值税清算要求、项目收入及扣除项目相关费用金额，如实申报缴纳土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

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