房地产纳税筹划与合规培训课程

　　一、设立房地产公司

　　-工商管理部门对抽逃出资的处罚

　　-开发资质管理

　　-股东借款——税法界定为分利

　　-注册子公司、分公司?法人投资/自然人投资?跨地区的项目公司如何注册?

　　-出资方式的涉税问题：

　　-个人股权转让——公司法、公司登记管理条例、税法(工商局与税务局的协调)

　　-公司筹办阶段，筹办费用的会计处理与税务处理

　　二、土地使用权的取得

　　-取得转让土地使用权的不同方式

　　-直接购买土地使用权(出让;如果转让，投资额要超过25%)即招拍挂

　　-拆迁方式取得(国有土地上房屋征收与补偿条例)

　　-购买整体资产(先分立后购入)

　　-购买股权——财税[1995]48号(股权溢价)

　　-合并——财税[2008]175号

　　-租赁取得

　　-联合开发——土地使用权、立项主体、初始产权

　　-取得土地使用权环节涉及税种分析

　　-印花税、契税、土地使用税、耕地占用税

　　-承诺负担对方税收(买地、设计、建安)

　　-税负增加对利润的影响——不得税前扣除

　　三、前期报批报建阶段

　　-前期报批报建准备工作

　　-财务预算、融资、可行性分析

　　-预算部门、工程部门单位建安成本/配套支出/装修支出测定

　　-销售部门销售价格的确定

　　-土地使用税单项计算

　　-企业所得税准确测算(利润/所得额，按比例换算)

　　-土地增值税2-3%预交，是否清算与征管环境有关(税务局的蓄水池)

　　-营业税金及附加

　　-期间费用测算

　　-项目投资额度，资金计划

　　-融资渠道

　　-商业贷款、统借统还、委托贷款、个人、商业信用

　　-借款费用

　　-防范税务风险的根本

　　四、销售阶段的纳税筹划

　　-商品房预售条件

　　-预售商品房的会计核算与纳税要求

　　-按揭贷款

　　-竣工验收环节(备案时间与所得税汇缴)

　　-现房销售条件及会计核算处理

　　-销售和装修分离筹划节税是否有效

　　-代收款项(营业税、所得税、土地增值税)

　　-会计与税法收入确认条件

　　-年度汇算清缴

　　-销售阶段经济合同与税负

　　-销售房产比较：以房产作投资，再转让股权

　　-房屋出租比较：联营/承包

　　-房屋转租比较：委托代理租赁

　　-以房产、土地投资全资子公司or非全资子公司

　　-定金返息的涉税问题分析(积分卡、买房赠××)购房赠送冰箱是否需交增值税?

　　-一次性收取两年的房租应如何纳税

　　-预租与租金收入的税务处理

　　-车位车库、配套设施

　　-项目收尾阶段后续安排

　　-土地增值税如何筹划有效——清算制与预征制

　　-设立销售公司一定节税吗

　　-合作建房与代建房屋

　　-利用股权重组、合并分立筹划

　　-利用起征点(临界点系数)筹划

　　-装修费用从房价剥离节税吗

　　-先投资再转让股权可以节税吗

　　-利息的扣除方式选择技巧：只有一个开发项目，向金融机构的贷款，土增税清算利息扣

　　-除不能选择;有两个以上项目，未分摊才会出现漏洞

　　-配套设施如何处理更有利?(摊销、少留、销售)