【1004345】某县房地产开发企业（增值税一般纳税人）2017年年初以15000万元协议购买了一宗土地用于开发房地产项目，并缴纳了契税，当年4月开始动工建设，发生开发成本6000万元，向银行贷款取得贷款凭证显示利息支出3500万元，2020年3月该房地产项目竣工验收，扣留建筑安装施工企业的质量保证金500万元（未包含于上述6000万元的开发成本中) ，未开具发票。2020年9月，该项目已销售可售建筑面积的90％，共计取得含税收入82170万元，可售建筑面积的10％以成本价出售给本企业职工。 （其他相关资料：房地产开发费用的计算扣除比例为5%，当地适用的契税税率为3％，所在省政府允许扣除地方教育附加。)
要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题。
（1）计算土地增值税时，允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为（ ）万元。
A.450 B.15000 C.15450 D.21000
（2）计算土地增值税时，允许扣除的与转让房地产有关的税金为（ ）万元。
A.904.62 B.630 C.753.85 D.756
（3）计算土地增值税时，允许扣除的开发费用为（ ）万元。
A.4572.5 B.3500 C.2145 D.1072.5
（4）计算土地增值税时，允许扣除项目金额的合计数为（ ）万元。
A.24225 B.28515 C.30942.5 D.26652.5
（5）该房地产开发企业应缴纳的土地增值税为（ ）万元。
A.25175.87 B.25537.37 C.22595.87 D.22387.37
关于以上五题的答案排序，下列选项中正确的是（ ）。
A: （1）B （2）D （3）A （4）C （5）D
B: （1）B （2）D （3）B （4）A （5）C
C: （1）C （2）B （3）B （4）C （5）C
D: （1）C （2）B （3）A （4）C （5）D
【解析】 （1）C 【解析】契税应纳税额=15000×3％=450（万元），取得土地使用权支付金额=15000+450=15450（万元）。 （2）B 【解析】以成本价出售给本企业职工的10%部分需要换算为正常售价作为应税收入，转让含税收入=82170÷90%=91300（万元），增值税=(91300-15000) ÷(1+9％)×９％=6300（万元），准予扣除的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加=6300×(5％+3％+2％)＝630（万元）。 （3）A 【解析】允许扣除的开发费用=3500+（15450+6000）×5%＝4572.5（万元）。 （4）C 【解析】允许扣除项目金额的合计数=15450+6000+4572.5+630+（15450+6000）×20%=30942.5（万元）。 （5）D 【解析】转让不含税收入=91300-6300=85000（万元），增值额=85000-30942.5=54057.5（万元），增值率=54057.5÷30942.5×100％=175%，适用税率50%，速算扣除系数15%，该房地产开发企业应缴纳的土地增值税=54057.5×50%-30942.5×15%=22387.37（万元）。
答案选 D
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