投资性房地产是什么？通俗解释投资性房地产

　　投资性房地产通俗来说就是“专门用来收租或等升值的不动产”。它和普通房产最大的区别在于持有目的：普通房产是企业自用（如办公室、厂房）或用来开发销售的（如房地产公司的待售楼盘），而投资性房地产则是企业当“包租公”或“炒房客”的资产。

　　什么样的房产算投资性房地产？

　　根据财政部《企业会计准则第3号》，投资性房地产主要包括以下三类：

　　（一）已出租的土地使用权。

　　（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。

　　（三）已出租的建筑物。

　　通俗解释：

　　1.收租的土地

　　例子：某工厂买下一块工业用地，但暂时用不上，于是把地皮租给物流公司建仓库，每月收租金。这种情况下，这块地就是投资性房地产。

　　特殊情形：

　　如果这块地租约到期暂时空置，但企业仍计划继续出租，依然算投资性房地产。

　　但如果是企业租别人的地再转租（比如二房东），则不算。

　　2.囤地等涨价

　　例子：某公司买下一块商业用地，暂时不开发，打算等周边地铁开通后地价上涨再卖出。这块地就是投资性房地产。

　　关键点：

　　必须是企业自己持有的土地，不能是政府认定的“闲置土地”（比如超过1年未动工的土地）。

　　3.收租的楼

　　例子：

　　开发商建了一栋写字楼，不自用也不卖，而是整租给其他公司办公。

　　某酒店集团买下一栋楼专门做长租公寓，按月收租。

　　特殊情形：

　　如果企业把自用办公楼的一部分出租（比如腾出两层给其他公司），且能单独计量租金和面积，出租部分算投资性房地产。

　　但如果企业自己经营的酒店（靠客房服务赚钱），即使有房间出租也不算。

　　什么样的房产不算投资性房地产？

　　1.自用房产

　　例子：某食品厂的厂房、超市的自营门店、公司的总部大楼。这些房产用于生产经营，属于“固定资产”。

　　2.待售楼盘

　　例子：房地产公司开发的商品房，属于“存货”，和服装店的库存衣服性质类似。

　　3.转租的房产

　　例子：甲公司从乙公司租了一栋楼，再分租给丙公司。对甲公司来说，这栋楼不算投资性房地产，因为产权不属于自己。

　　投资性房地产会计处理模式

　　投资性房地产的记账方式有两种模式，企业只能选其一：

　　1.成本模式（多数企业用）

　　初始计量：按买房买地的实际成本入账。

　　后续计量：像固定资产一样计提折旧（比如一栋楼成本1亿，按50年折旧，每年折200万）。

　　例子：某公司花5,000万买下一栋写字楼出租，每年折旧100万，租金收入300万。利润表体现为：租金收入300万-折旧100万=净赚200万。

　　2.公允价值模式（需满足严格条件）

　　初始计量：按市场价入账。

　　后续计量：每年按最新市场价调整账面价值，差额直接计入利润。

　　例子：某公司2018年以8,000万买下一栋楼出租，2025年市场价涨到1.2亿。采用公允价值模式时，每年按最新估值调整，2025年账面增值4,000万直接算作当年利润。

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　　投资性房地产实际案例解析

　　案例1：厂房改出租（成本模式→公允价值模式）

　　背景：甲公司有一栋厂房（原值3,600万，已折旧120万），现决定出租并改用公允价值计量，转换日公允价值3,200万。

　　会计处理：

　　将厂房转为投资性房地产，账面价值（3,600万-120万=3,480万）与公允价值（3,200万）的差额280万计入“公允价值变动损益”（即当期亏损）。

　　后续若公允价值涨到3,600万，差额400万计入利润。

　　案例2：囤地等涨价（公允价值模式）

　　背景：乙公司2017年以1.5亿购入一块地，2025年公允价值涨到2亿。

　　会计处理：

　　持有期间每年按市场价调整账面价值，比如2025年增值5,000万直接算作利润。

　　出售时，差价（如2.5亿卖出）扣除税费后计入利润。